Millones de estadounidenses están recurriendo a formas arriesgadas de comprar una casa asequible

Donald Strayer y su esposa, Julia, pensaron que habían encontrado una casa de sueños asequible en las estribaciones de la montaña de los Apalaches de Ohio.Pero después de años de pagos directamente al vendedor, descubrió que los propietarios habían mantenido su dinero y dejaban que la propiedad cayera en ejecución hipotecaria.Donald Strayerhide caption

Donald Strayer y su esposa, Julia, pensaron que habían encontrado una casa de sueños asequible en las estribaciones de la montaña de los Apalaches de Ohio.Pero después de años de pagos directamente al vendedor, descubrió que los propietarios habían mantenido su dinero y dejaban que la propiedad cayera en ejecución hipotecaria.

Hace cinco años, Donald Strayer pensó que había comprado una casa de ensueño para su familia extendida.Estaba en un lugar bonito en las estribaciones de la montaña de los Apalaches de Ohio, con espacio para él y su esposa, la familia de su hija, además de sus caballos y cabras.Y en realidad podría permitírselo.

Strayer había sido rechazado para un préstamo bancario debido a un mal crédito: dice que es debido a las facturas del hospital hace años.El ex conductor de la carretilla elevadora de 58 años tiene una enfermedad pulmonar crónica y vive fuera de la discapacidad.En lugar de una hipoteca regular, firmó lo que se conoce como un contrato de tierra directamente con el vendedor.

El precio era de $ 39,900.Para un pago inicial, vendió su casa de infancia, que heredó cuando murió su padre, "lo único que tenía en todo el mundo."

Durante años realizó pagos mensuales de $ 350 en su nuevo hogar.Y luego "un día el sheriff simplemente apareció", dice."Fue excluido y querían tomar mi propiedad."

Resultó que la familia del vendedor, a quien Strayer había estado enviando sus pagos, estaba manteniendo el dinero en lugar de pagar la hipoteca.Que dejó a Strayer una gran inversión, sin capital y sin derecho legal a la propiedad.

Los contratos de tierras y otros tipos de financiamiento alternativo han sido alrededor de mucho tiempo, con raíces en el rojo basado en la raza que bloqueó a los estadounidenses negros de las hipotecas tradicionales.Pero los expertos en asistencia legal dicen que se volvieron más comunes después de la gran recesión, y a medida que los costos de alquiler y alquiler se han disparado.Pueden ser la única opción para algunos, pero estos acuerdos alternativos representan un riesgo financiero para las familias con el menor que perder.

"Para muchas familias estadounidenses, la propiedad de vivienda ha sido la mayor fuente de riqueza durante el siglo pasado", dice Tara Roche con los fideicomisos benéficos de Pew."Las hipotecas son un paso clave para lograr esa seguridad financiera."

Una primera encuesta nacional de su tipo realizada por Pew Charitable Trusts encuentra a 36 millones de estadounidenses, alrededor del 20% de todos los prestatarios, han utilizado formas alternativas de financiar una casa en algún momento, incluidos 7 millones actualmente en tales arreglos.Los prestatarios son en gran medida de bajos ingresos, más propensos a vivir en áreas rurales y desproporcionadamente hispanos y negros, lo que refleja la brecha racial en la propiedad de la vivienda.

A diferencia de las hipotecas, los acuerdos de financiación alternativos generalmente no se registran con ninguna oficina gubernamental.No comienzan con un banco o compañía hipotecaria, por lo que no están sujetos a las mismas regulaciones estatales o federales.

"En la mayoría de nuestros casos, tenemos notas escritas a mano que no pasarían la reunión", dice Peggy Lee, abogada de Southeastern Ohio Legal Services.Ella dice que algunos de sus clientes incluso han sido engañados para pensar que un contrato verbal fue vinculante, aunque no son reconocidos en Ohio..

Esto deja a los prestatarios con mayores costos y menos protecciones.Pueden ser desalojados de repente sin derecho a un proceso de ejecución hipotecaria normal.Están fuera de impuestos y otros beneficios para el propietario.La ambigüedad legal evitó que muchos fueran elegibles para el alivio financiero de Covid-19 o la moratoria sobre los desalojos, creando un doble golpe para las familias con mayor probabilidad de sufrir durante la pandemia.

Otra distinción crucial: generalmente el vendedor mantiene la escritura de la propiedad hasta el último pago, sin embargo, el inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones.

Marisela Orozco (primer plano) está dejando que su hermana, Marissa, viviera en la casa que pensó que poseería después de hacer casi cuatro años de pagos.Pero el dueño desapareció, junto con el título, y ella le preocupa que pueda regresar y desalojarlos.Laura Ziegler / Kcur 89.3hide caption

Marisela Orozco (primer plano) está dejando que su hermana, Marissa, viviera en la casa que pensó que poseería después de hacer casi cuatro años de pagos.Pero el dueño desapareció, junto con el título, y ella le preocupa que pueda regresar y desalojarlos.

En 2014, Marisela Orozco firmó un contrato para comprar una casa al compañero de trabajo de un amigo en Kansas City, Missouri, por $ 22,000.En ese momento no tenía autorización para vivir en los Estados Unidos, hablaba poco inglés y no entendía cómo funcionaban los títulos de propiedades.

La casa estaba en mal estado, dijo Orozco Station Kcur y la sala de redacción del Medio Oeste, que investigó la alta prevalencia de estos arreglos en la región.

"Paredes no hechas.Un poco de baño terminado.No hay buena fontanería ", dijo."Pero yo digo, 'ok', lo arreglamos '.Y me mudo con mis hijos, arreglando las cosas poco a poco cuando tengo el dinero."

Pero después de 44 meses de pagos regulares y más de $ 10,000 en mejoras en el hogar, el propietario desapareció, sin darle a Orozco el título de la casa.

Los abogados de asistencia legal dicen que han visto un financiamiento más alternativo desde la crisis hipotecaria de alto riesgo de 2008, cuando millones perdieron sus hogares por ejecución hipotecaria.Los grandes inversores compraron las casas a granel, muchas de ellas en mal estado y en áreas económicamente con dificultades, luego comercializaron esquemas de financiamiento alternativo para revenderlos.

Varios fiscales generales estatales han presentado demandas alegando prácticas engañosas.Pennsylvania recientemente ganó una victoria parcial cuando un juez ordenó que 285 casas fueran entregadas de inmediato a personas que habían firmado acuerdos de arrendamiento alternativos.

Algunos expertos se preocupan por la posibilidad de que otro pico salga de la pandemia, a medida que expiran los rescates hipotecarios y las moratorias y las ejecuciones hipotecarias comienzan a aumentar.

En la zona rural de Ohio, el abogado Lee dice.Pero le resulta angustiante ver a los clientes invertir miles arreglando un lugar, creyendo que valdrá la pena, cuando el vendedor nunca tiene la intención de entregarlo.

"Solo quieren cambiar la carga de hacer reparaciones al dejar que piensen que van a construir algún tipo de capital en el hogar", dice ella.."Y luego, oops, la primera vez que algo sale mal...Están en la corte de desalojo."

La encuesta de Pew encuentra muchos delincuentes reincidentes, llamándolo "agitado '' agitado '" cuando un propietario inicia la venta de la misma casa una y otra vez.

Dado que es difícil rastrear los arreglos de financiamiento alternativos, ha habido una falta de datos sobre quién los usa, dónde viven y cuáles son sus experiencias..Roche de Pew espera que la información en la encuesta "pueda ayudar a informar a los encargados de formular políticas, que están considerando políticas para prestatarios alternativos de financiamiento de viviendas.."

Algunos estados han estado tratando de proteger mejor a los consumidores, y Roche está viendo un aumento este año en la legislación propuesta.

Sarah Mancini, con el Centro Nacional de Derecho del Consumidor, le gustaría al menos asegurarse de que una casa sea habitable, la misma protección que un inquilino hubiera.Y en caso de problemas, ella dice que debería haber un proceso más parecido a la ejecución hipotecaria, por lo que los inquilinos no están en riesgo de desalojo repentino.

Más allá de eso, Mancini le gustaría ver hipotecas tradicionales y más pequeñas más corrientes y no tan difíciles de aprobar.

"Sabemos que hay una brecha de riqueza racial.Sabemos que las personas de color tienen más probabilidades de haber experimentado un aumento en el camino en algún momento que pueda haber causado un incumplimiento de pago ", dice ella..

En lugar de requerir un "puntaje de crédito irrazonablemente alto", dice que los prestamistas deben analizar los ingresos actuales y la capacidad de pagar de alguien.

Steve Vockrodt de la sala de redacción del Medio Oeste y Laura Ziegler de Kcur contribuyeron a informar a esta historia.