Milhões de americanos estão recorrendo a maneiras arriscadas de comprar uma casa acessível

Donald Strayer e sua esposa, Julia, pensaram ter encontrado uma casa dos sonhos acessível no sopé das montanhas Apalaches de Ohio. Mas, após anos de pagamentos diretos ao vendedor, ele descobriu que os proprietários haviam ficado com seu dinheiro e deixaram a propriedade ser executada.Donald Strayerocultar legenda

Donald Strayer e sua esposa, Julia, pensaram ter encontrado uma casa dos sonhos acessível no sopé das montanhas Apalaches de Ohio. Mas depois de anos de pagamentos diretos ao vendedor, ele descobriu que os proprietários haviam ficado com seu dinheiro e deixaram a propriedade ser executada.

Cinco anos atrás, Donald Strayer pensou ter comprado a casa dos sonhos para sua família. Ficava em um local bonito no sopé das montanhas Apalaches de Ohio, com espaço para ele e sua esposa, a família de sua filha, além de seus cavalos e cabras. E ele realmente podia pagar.

Strayer teve um empréstimo bancário recusado por causa de crédito ruim - ele diz que é por causa de contas hospitalares anos atrás. O ex-motorista de empilhadeira de 58 anos tem uma doença pulmonar crônica e vive de deficiência. Em vez de uma hipoteca regular, ele assinou o que é conhecido como contrato de terreno diretamente com o vendedor.

O preço foi de US$ 39.900. Com um adiantamento, ele vendeu a casa de sua infância, que herdou quando seu pai morreu, "a única coisa que eu tinha no mundo inteiro".

Durante anos, ele fez pagamentos mensais de $ 350 em sua nova casa. E então "um dia o xerife simplesmente apareceu", diz ele. "Foi executada e eles queriam tomar minha propriedade."

Descobriu-se que a família do vendedor - para quem Strayer estava enviando seus pagamentos - estava ficando com o dinheiro em vez de pagar a hipoteca. Isso deixou Strayer sem um grande investimento, sem patrimônio e sem direito legal à propriedade.

Os contratos de terras e outros tipos de financiamento alternativo existem há muito tempo, com raízes na linha vermelha baseada na raça que bloqueou os negros americanos das hipotecas tradicionais. Mas especialistas em assistência jurídica dizem que eles se tornaram mais comuns após a Grande Recessão e à medida que os custos de moradia e aluguel dispararam. Eles podem ser a única opção para alguns, mas esses acordos alternativos representam um risco financeiro para as famílias com menos a perder.

"Para muitas famílias americanas, a casa própria tem sido a maior fonte de riqueza no século passado", diz Tara Roche, do Pew Charitable Trusts. "As hipotecas são um passo fundamental para alcançar essa segurança financeira."

Uma pesquisa nacional pioneira do Pew Charitable Trusts revela que 36 milhões de americanos - cerca de 20% de todos os mutuários - usaram formas alternativas de financiar uma casa em algum momento, incluindo 7 milhões atualmente em tais acordos. Os mutuários são em grande parte de baixa renda, mais propensos a viver em áreas rurais e desproporcionalmente hispânicos e negros, refletindo a diferença racial na casa própria.

Ao contrário das hipotecas, os acordos de financiamento alternativos geralmente não são registrados em nenhum órgão do governo. Eles não começam com um banco ou empresa hipotecária e, portanto, não estão sujeitos aos mesmos regulamentos estaduais ou federais.

"Na maioria dos nossos casos, temos anotações manuscritas que não seriam aprovadas", diz Peggy Lee, advogada da Southeastern Ohio Legal Services. Ela diz que alguns de seus clientes foram levados a pensar que um contrato verbal era obrigatório, embora não sejam reconhecidos em Ohio.

Isso deixa os mutuários com custos mais altos e menos proteções. Eles podem ser repentinamente despejados sem direito a um processo normal de execução hipotecária. Eles estão excluídos dos impostos e outros benefícios do proprietário. A ambigüidade legal impediu muitos de se qualificarem para o alívio financeiro do COVID-19 ou a moratória sobre despejos, criando um duplo golpe para as famílias com maior probabilidade de sofrer durante a pandemia.

Outra distinção crucial: geralmente o vendedor mantém a escritura do imóvel até o último pagamento, mas o inquilino é responsável pela manutenção e reparos.

Marisela Orozco (primeiro plano) está deixando sua irmã, Marissa, morar na casa que ela pensou que seria sua depois de pagar quase quatro anos de pagamentos. Mas o proprietário desapareceu, junto com o título, e ela teme que ele possa voltar e despejá-los.Laura Ziegler / KCUR 89.3ocultar legenda

Marisela Orozco (primeiro plano) está deixando sua irmã, Marissa, morar na casa que pensou que seria sua depois de quase quatro anos de pagamentos. Mas o proprietário desapareceu, junto com o título, e ela teme que ele possa voltar e despejá-los.

Em 2014, Marisela Orozco assinou um contrato para comprar uma casa do colega de trabalho de um amigo em Kansas City, Missouri, por $ 22.000. Na época, ela não tinha autorização para morar no Estados Unidos, falava pouco inglês e não entendia como funcionavam os títulos de propriedade.

A casa estava em péssimo estado, disse Orozco à estação membro KCUR e à Midwest Newsroom, que investigou a alta prevalência desses arranjos na região.

"Paredes não feitas. Um pouco do banheiro pronto. Nenhum encanamento bom", disse ela. "Mas eu digo, 'OK, nós consertamos'. E vou morar com meus filhos, consertando as coisas aos poucos quando tenho dinheiro."

Mas após 44 meses de pagamentos regulares e mais de US$ 10.000 em melhorias na casa, o proprietário desapareceu, nunca dando a Orozco o título da casa.

Os advogados de assistência jurídica dizem ter visto mais alternativas de financiamento desde a crise das hipotecas subprime de 2008, quando milhões perderam suas casas devido à execução hipotecária. Grandes investidores compraram as casas em massa, muitas delas em mau estado e em áreas economicamente difíceis, e depois comercializaram esquemas de financiamento alternativos para revendê-las.

Vários procuradores-gerais do estado entraram com ações alegando práticas enganosas. A Pensilvânia obteve recentemente uma vitória parcial quando um juiz ordenou que 285 casas fossem imediatamente doadas a pessoas que assinaram acordos alternativos de aluguel.

Alguns especialistas se preocupam com a possibilidade de outro pico decorrente da pandemia, à medida que os resgates de hipotecas e moratórias expiram e as execuções hipotecárias começam a aumentar.

Na zona rural de Ohio, o advogado Lee diz que, devido à grave crise imobiliária, uma casa em ruínas pode ser a única que algumas pessoas podem pagar. Mas ela acha angustiante ver os clientes investirem milhares na reforma de um lugar, acreditando que valerá a pena, quando o vendedor nunca pretende entregá-lo.

"Eles só querem transferir o fardo de fazer reparos, deixando-os pensar que vão construir algum tipo de patrimônio em casa", diz ela. "E então, opa, a primeira vez que algo dá errado... eles estão no tribunal de despejo."

A pesquisa da Pew encontra muitos infratores reincidentes, chamando de "'agitação' com fins lucrativos" quando um proprietário inicia a venda da mesma casa repetidas vezes.

Como é difícil rastrear acordos de financiamento alternativos, faltam dados sobre quem os usa, onde moram e quais são suas experiências. Roche, da Pew, espera que as informações da pesquisa "possam ajudar a informar os formuladores de políticas, que estão considerando políticas para mutuários alternativos de financiamento imobiliário".

Alguns estados têm tentado proteger melhor os consumidores, e a Roche está vendo um aumento este ano na legislação proposta.

Sarah Mancini, do National Consumer Law Center, gostaria de pelo menos garantir que uma casa seja habitável, a mesma proteção que um locatário teria. E em caso de problemas, ela diz que deveria haver um processo mais parecido com a execução hipotecária, para que os inquilinos não corram o risco de despejo repentino.

Além disso, Mancini gostaria de ver hipotecas menores e tradicionais mais disponíveis e não tão difíceis de serem aprovadas.

"Sabemos que há uma lacuna racial de riqueza. Sabemos que os indivíduos de cor são mais propensos a enfrentar um obstáculo em algum momento que pode ter causado uma inadimplência no pagamento", diz ela.

Em vez de exigir uma "pontuação de crédito excessivamente alta", ela diz que os credores devem analisar a renda atual e a capacidade de pagamento de alguém.

Steve Vockrodt da Midwest Newsroom e Laura Ziegler da KCUR contribuíram com reportagens para esta história.